長期優良住宅は取った方が良い? | 注文住宅の相談窓口-コダッテ

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長期優良住宅とは?

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が2009年6月4日に施行されました。

長期で住宅を使用することにより、住宅の解体などによるロスをなるべく減らし環境への負荷を軽くするのとあわせて、建て替えにかかってくる建築費用を削減し、国民へも環境へも負担を減らすことを目的としています。

この法律では長期優良住宅の認定基準が定められており、長期優良住宅と名乗るためには所管行政庁から認定を受ける必要があります。

家の質を上げるということは、もちろん手間と費用もかかってくることですが、減税を受けることが出来るというメリットがあります。

 

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長期優良住宅の認定基準

■ 構造躯体の劣化対策
■ 耐震性
■ 維持管理・更新の容易性

■ 可変性
■ 高齢者等対策
■ 省エネルギー対策
■ 居住環境
■ 住戸面積
■ 維持保全計画

 構造躯体の劣化対策

躯体とは柱と梁の構造体で、この構造体を100年以上使用できる措置を取ることが目的とされてます。 鉄筋コンクリート造りの場合は、セメントの水の割合を少なくし、鉄のかぶりを厚くする。 木造の場合は床下の有効高さを330mmにし、床下・小屋裏に点検口を設定する。 という措置が必要とされています。

 耐震性

地震での修繕を容易にできるよう、損傷レベルを抑えられる造りであること、
大規模地震に対する措置をし、一定以下の変形に抑えることを目的とされています。
層間変形角が1/100以下であること、耐震基準等級2以上、免震建築物基準に適合することが必要です。

 維持管理・更新の容易性

内装や設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行うための必要な措置がとられていることが必要です。 配管の維持管理が住宅の構造躯体に影響を与えずに行えること、補修や更新の際の工事が軽減されるという措置などが必要です。

 可変性

将来子供が増えたり、居住者の変更など、居住者のライフスタイルに合わせて、間取りの変更が可能であること。
間取りを変える工事の際に、配管や配線をとるために必要な躯体天井高があることが必要です。

 高齢者対策

バリアフリーに将来的にできる対策です。 廊下の幅を車いすが入る幅にしておく、階段の幅、エレベーター前のスペースを十分にとっておくなど、将来的にバリアフリーの改修ができるようにしておくことが必要です。

◆ 省エネルギー対策

断熱性能など、省エネルギー性能が確保されていること。断熱性や気密性が十分で、温度の変化を大きく変えず適当に保てることで、無駄なエネルギーになるべく頼らないようにすることが目的です。
平成11年の省エネルギー基準(省エネ法に規定)に適合することが必要とされています。

 

◆ 居住環境

家が周りの環境と調和ができていること。
建築地域ないで、景観協定や建築協定まちなみの計画や地区計画の許容内に入っていることが条件となります。

◆ 住戸面積

住宅の規模が居住目的として十分な広さがあること。
目安として、2人世帯の住宅では、一戸建てで75㎡、共同住宅であれば55㎡となっています。地域の事情によって変わることもあります。
住戸の1階の床面積は40㎡以上ないといけません。(階段を除く)

◆ 維持保全計画

建築時より、将来を見据えて今後の家の維持のために定期的な点検や補修の計画を策定していること。
10年後とに点検をすることが必要で、点検部分は、構造躯体や耐力に関する部分・雨水の侵入を防ぐ部分・排水と給水の設備の3項目となっています。


 


長期優良住宅のメリット

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やはり、長期優良住宅のメリットは減税です。一般の住宅と比べて住宅ローン減税や登録免許税・固定資産税などの減税が大きく、金銭的なメリットがあります。 但し、家のグレードを高いものにするということですから、建築コストがあがったり手続きにかかる費用が発生するため、 減税を目的とすることよりは、環境に貢献をし、世代を渡りついで住めるような価値の高い家にすることを目的としたほうが良いでしょう。

 

●普及促進事業
1戸当たり建設費の1割以内、かつ100万円を限度で補助支援が出ます。

●住宅ローン減税

控除率が1%で、10年間で最大控除額が500万円になります。一般住宅の場合は、最大400万円です。

●フラット35S
フラット35の申込者が、省エネルギー性、耐震などの要件を満たす住宅を取得する際に、借入金利の優遇を受けられます。

●登録免許税
保存登記や移転登記にかかる費用負担が軽減されます。

●不動産取得税
一般住宅1,200万円に対して、長期優良住宅は1,300万円控除です。

●固定資産税の軽減
一般住宅は2分1に減額が3年のところ、長期優良住宅では5年になります。

 

長期優良住宅のデメリット

●申請の手間
一般的な登録の流れとしては、登録住宅性能評価機関で技術的審査後、所管の特定行政庁で認定を受け、竣工後、特定行政庁へその報告をします。
建てる前から設計や打ち合わせを行わなければならず、期間は1ヶ月程度は時間がかかると思っておいたほうが良いでしょう。

●費用がかかる
技術的審査を依頼して適合証を発行してもらう際、適合書を添付して認定申請に出す際、どちらもに手数料がかかります。
適合証を発行してもらう際の費用は、数万円から十万円前後が一般的な費用となっていますが、住宅の条件によってばらつきがあります。
認定申請の際の費用は、適合証がある場合は、一戸建てで10,000円から20,000円程度ですが申請する市町村によって金額は違います。所割の行政庁で確認をしましょう。
住宅会社で申請を代行してもらうことも可能ですが、申請料に加えて手数料が数十万円ほどかかる場合があります。
結果として、自身で認定を行う場合は十万円前後、住宅会社を通して認定を行う場合には数十万円かかるとみておきましょう。

●維持保全の実行
認定基準の一つとして、維持保全計画がありました。定期的な点検や改修の計画ですが、住宅が完了した後にこれを実行しなければなりません。つまり、それに対する費用もかかってくることになります。
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まとめ

長期優良住宅のメリットは減税ですが、これも建て主の所得や借入などによっても受けられる恩恵が異なります。申請の手間や費用、そして建築時や改修の費用を見ると、費用面でメリットが大きいとは言えません。
現状では、初期のコスト面からして誰でもできるわけではありません。ご自身の資金計画を建てた上で考えてきましょう。
今後の流れですが、2020年に「省エネ基準適合住宅の義務化」があるように、施工会社ではこのような対応ができるように研修が始まっています。
耐震基準や様々な基準が高性能なものに上がってきているように、長期的につかえて地球にも優しい家というのが今後重きを置かれるようになるでしょう。
長期優良住宅も必然的に増えていくと考えられます。住宅にコストをきっちりかけていく、という時代に入ってきているようです。

 

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